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業主租務保險與家居保險有什麼分別？出租物業前要釐清的三件事
一句回答：家居保險是為「自己居住的單位」而設，業主租務保險則是為「出租物業的業主身份」而設；兩者保障對象、風險類型都不同。物業一旦出租，原有的家居保險可能不再適用。
為什麼不能直接沿用自己的家居保險
家居保險的保單條款，通常以「住戶」為保障對象：保障單內的財物、裝修，以及作為住戶的法律責任。
當你不再居住於該單位、把物業出租後，情况出現了三個變化：
- 居住者改變：單位由租客使用，租客的財物及行為不在你的家居保險範圍。
- 風險性質改變：出租物業的空置期、租客使用方式、維修責任，都與自住不同。
- 責任對象改變：你作為業主對租客、對大廈、對第三者的責任，需要另一類保障。
不少家居保險條款中，都設有「單位連續空置超過指定日數」或「用途改變須通知」的規定。出租屬用途改變，須主動通知保險公司。
兩者的分工
| 比較項 | 家居保險 | 業主租務保險 |
|---|---|---|
| 保障對象 | 自住住戶 | 出租物業的業主 |
| 屋內財物 | 住戶的傢俬、電器、個人物品 | 業主提供的傢俬電器（如連傢俬出租） |
| 裝修 | 通常涵蓋固定裝修 | 通常涵蓋 |
| 租金收入損失 | 一般不包括 | 通常包括（因受保事故導致無法出租） |
| 法律責任 | 住戶責任 | 業主責任 |
| 租客造成的損毀 | 不適用 | 視條款，部分涵蓋惡意破壞 |
關鍵差別：租金損失與業主責任，是業主租務保險特有的部分；而租客的個人物品與租客自身的責任，則需要租客自行安排保障。
出租前必須確認的三件事
1. 保單的用途條款是否涵蓋出租
先查閱現有家居保險的條款，確認「出租」是否屬於受保用途。若條款要求用途改變須通知而未有通知，可能影響保單效力。
2. 租約與保單的責任邊界是否一致
租約通常會寫明哪些維修由業主負責、哪些由租客負責。保單只會在你依法或依約須承擔責任的範圍內提供保障。若租約的責任範圍與保單不一致，就會出現兩邊都不賠的空白地帶。
常見需要寫清楚的項目：
- 冷氣、熱水爐等電器的維修責任
- 樓上滲水、去水管道阻塞的處理責任
- 單位內固定裝置的損壞
- 颱風期間窗戶的防護責任
3. 空置期與裝修期間的安排
- 空置期：單位在兩份租約之間空置時，部分保單的保障會受限制。若空置期較長，須向保險公司了解安排。
- 裝修期間：出租前的翻新工程，通常需要另行安排裝修工程保險，原有保單一般不涵蓋工程期間的風險。
顧問筆記
出租物業最常出現的爭議，不是「保險不賠」，而是「不知道應該由誰的保險賠」。先把租約的責任條款寫清楚，再對應保單的保障範圍，是最有效避免爭議的方法。
常被忽略的要點
- 多個單位：若持有多個出租物業，須逐項確認保單的承保地點範圍及保額是否分別設定。
- 連傢俬出租：業主提供的傢俬電器屬業主的財物，須納入保額計算。
- 租客改建：租客自行加建或改動結構，可能影響原有保單的適用。
- 業主立案法團的保單：大廈法團通常為公用部分投保，個別單位內部不在其保障範圍。
- 租金損失的計算基礎：須留意條款是基於「實際租金」還是「市場租金」，以及保障期限（例如最長幾個月）。
常見誤解
「租客自己有家居保險，所以我的單位也有保障」——租客的保單保障的是租客的財物與租客的責任，不會保障你的物業結構、你的裝修、或你的租金損失。
常見問題
出租後，原本的家居保險可以退保嗎？
應先確認新保單的生效日期，避免出現保障真空期。一般建議在業主租務保險生效後，才處理原有家居保險的退保或調整。
按揭銀行要求的火險，出租後仍然有效嗎？
火險（樓宇結構保險）保障的是樓宇結構，通常與是否自住無關，因此一般仍然有效。但它不涵蓋租金損失及業主責任，因此不能取代業主租務保險。
租客欠租，保險會賠嗎？
一般的業主租務保險並不涵蓋租客欠租。部分計劃提供租金保障作為附加保障，但通常設有嚴格條件（例如須已取得法院命令、須完成追討程序）。具體範圍須以條款為準。