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樓宇按揭要求購買的火險，保額是怎麼定的
一句回答：按揭火險的保額主要以重建成本為基礎，而不是樓價；而且這個數字並非由投保人單方面決定，是銀行、業主立案法團與保險公司的考慮共同界定的結果。
為什麼保額與樓價是兩件事
重建成本指重新建造同一單位所需的費用，包括清拆、建築、物料與人工，與市場成交價沒有直接關係。樓價可以因市况大幅上落，但把同一單位重新蓋起來的成本，變動主要來自建築成本，而非地產市况。
理解這一點，就會明白為何樓價回落時保額不會自動下調，樓價急升時保額亦不必跟着上調。
這個數字由誰掌握
| 影響保額的因素 | 一般由誰提供或界定 | 你可以在哪裡核對 |
|---|---|---|
| 單位的建築面積與結構 | 樓契及圖則記錄 | 樓契、買賣合約 |
| 重建成本估算 | 保險公司或其委託的估算 | 保單上的投保額及條款 |
| 按揭合約的保障要求 | 貸款銀行 | 按揭條款及銀行通知 |
| 大廈公用部分的保障 | 業主立案法團 | 法團的保單及管理處資料 |
四方資料未必一致，而銀行要求的水平與保險公司建議的保額亦不一定相同，這正是購買時最常出現混淆的地方。
保額不足與保額過高
保額不足通常較受關注：若投保額低於實際重建成本，部分保單會按比例調整賠償，即一般所稱的「不足額投保」安排。保額過高則不會帶來更多賠償，因為賠償以實際損失為上限，多繳的部分只是增加支出。
因此檢視保額的重點，不是「買得夠不夠貴」，而是「這個數字有沒有反映今天重建同一單位所需的費用」。
按揭之後的三個時間點
- 轉按時：新的貸款銀行可能對保障有不同要求，須同時通知保險公司，並核對保單是否仍符合新合約。
- 加按或重新裝修後：單位結構或內部改動，可能影響重建成本的估算。
- 按揭還清後：銀行的要求消失，但保障本身是否需要繼續，屬於自己的決定。
常被忽略的要點
- 保額通常按重建成本而非市價釐定，兩者不應互相參照。
- 法團已為公用部分投保，不等於單位結構與屋內財物已有保障。
- 大廈的整體保障安排，應先向管理處或法團了解，再決定自己需要補上哪一層。
- 以上屬一般做法，實際安排須以保單條款、按揭條款及保險公司的決定為準。
常見問題
保額應該跟樓價還是跟重建成本？
一般以重建成本為基礎，兩者計算的並不是同一件事。
法團已投保，我還需要自己買嗎？
法團處理的是公用部分，單位結構與屋內財物通常須自行安排。
按揭還清後可以取消火險嗎？
可以自行決定，但保障會隨之消失，宜先評估自己是否需要繼續持有。